Балашовский юрист снизил кадастровую стоимость ТЦ более чем 27 млн рублей

Почти  каждый  из  нас  получает  налоговое  уведомление  с  указанием  денежных  сумму  необходимых  для  уплаты  налога  на    имущество  физических  лиц.  Согласно  пункту  1   статьи 409  «Порядок и сроки уплаты налога»  РФ   следует,  что  «Налог подлежит уплате налогоплательщиками в   срок   не  позднее 1 декабря года,  следующего  за  истекшим  налоговым периодом.

Налог на имущество физических лиц, в соответствии с п. 2 ст. 15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) отнесен к  местным налогам, т. е. полностью зачисляется в доходы  местных бюджетов.

Статьи  399 – 409  Налогового  Кодекса  РФ  (часть 2)  регулируют  отношения  связанные  с  налогом  на  имущество  физических  лиц.

Согласно   статье  400   «Налогоплательщики»  Налогового  Кодекса  РФ  (часть 2)  следует,  что  «Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются физические лица, обладающие  правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения  в  соответствии  со   статьей 401  настоящего Кодекса».

Статья  405  «Налоговый  период»  Налогового  Кодекса  РФ  (часть 2)  гласит:   «Налоговым  периодом  признается  календарный  год».

Однако  многие  заметили,  что   у  каждого  гражданина  ежегодно  возрастают  суммы    в   налоговых  уведомлениях при  оплате  налога  на  недвижимое  имущество  физических  лиц.  С  чем  это  связано ?

Ранее  налог  на  имущество  с  физических  лиц  рассчитывался исходя  из   инвентаризационной   стоимости   имущества.  Саму  инвентаризационную  стоимость  объекта  раньше  формировали  органы  БТИ  при  технической  инвентаризации  имущества  с  обязательным  выездом  на  место  нахождения  объекта  недвижимости.   

Однако, начиная  с  2015 года,  происходил  постепенный переход   регионов России на  расчет  налога  на  имущество  физических  лиц  исходя  из  кадастровой   стоимости  самого  имущества.

В соответствии с Законом Саратовской области от 26 октября 2017 года № 81-ЗСО «Об установлении единой даты начала применения на территории Саратовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Саратовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов  налогообложения – 1 января 2018 года.

Получив  налоговое  уведомление  о  необходимости  уплаты  налога  на  имущество  физических  лиц  с  указанием  расчета  налога  за  очередной  год,  налогоплательщик  может  задаться  вопросами:
- Кто  определяет  налоговую  базу  как  кадастровая  стоимость недвижимого  имущества  ? 
- Почему   размер  кадастровой  стоимости  намного  выше  ее  рыночной  стоимости  ?
- И  что  мне  необходимо  сделать  чтобы  снизить  кадастровую  стоимость ?

Сразу  отвечу.  Определением  (формированием)  кадастровой  стоимости  на  территории  Саратовской  области  занимается  Государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки»  расположено  по  адресу: Саратовская  область,  410005 г. Саратов, ул. Зарубина, д. 176  в  соответствии  со  статьей  14  «Определение кадастровой стоимости»  Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой  оценке»  (сокращенное  наименование  - ГБУ СО "ГОСКАДАСТРОЦЕНКА")

ГБУ СО "ГОСКАДАСТРОЦЕНКА"  была  создана относительно  недавно.   Распоряжением  Правительства  Саратовской  области,  в   целях  исполнения  Федерального  закона "О государственной   кадастровой   оценке"  от  26   июня   2017   года   N 143-Пр  было  учреждено  государственное бюджетное учреждение Саратовской области "Центр государственной кадастровой оценки" путем его учреждения.

Учредитель  данного  некоммерческого  бюджетного  учреждения  является  Комитет  по  управлению  имуществом  Саратовской  области. 

Так  вот. При  определении  (формировании)  кадастровой  стоимости  на  территории  Саратовской  области    сотрудниками              ГБУ  СО  «Центр государственной кадастровой оценки»  в  соответствии  со  статьей  14  «Определение кадастровой стоимости»  ФЗ  от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой  оценке»  получает  информацию  об  объекте  недвижимости  (о местоположении, годе постройки, площади  объекта,  материале стен объекта недвижимости, серии многоквартирного дома, нахождении объекта недвижимости в ветхом или аварийном состоянии)  лишь  только  в  порядке  межведомственного   взаимодействия,  не  выходя  из   своего  кабинета,  без  участия  собственника   имущества.

В  реальности  из  тех,  кто  формирует  отчет  об  оценки  недвижимого  имущества,  данное  недвижимое  имущество  никогда   не  видели,  пользуются  документацией,  которая  составлялась  много  лет  назад, (допустим  технический  паспорт  нежилого  здания) состояние  объекта  недвижимости  видят  только  на  бумаге  или  на  мониторах  компьютера,  плюс,  стремление    повысить  налоговую  базу  с  целью  повышения  размера  налога  на  имущество  физических  лиц   ставят  в  своих  отчетах  такую  стоимость,  что  вообще  не  соответствует  реальности.   На  данной  стадии  оценочного  процесса,  что  происходит  в  кабинетах   государственного  учреждения  в  лице  ГБУ  СО  «Центр государственной кадастровой оценки»,  собственник  имущества  не  участвует  ни  как  от  слова  «совсем».

Собственника  объекта  недвижимости  не  уведомляют  о  том,  что  в  отношении  его  имущества  запущена  процедура  переоценки  кадастровой  собственности  в  отношении  его  имущества,  следовательно,  он  не  может  привести  свои  аргументы  должностному  лицу,  чтобы  указать  на  достоверность    фактов,  которые  повлияли  бы  на  действительную  стоимость  его  недвижимого  имущества,  в  то же  время  при  инвентаризации,  техник  БТИ  прежде  чем  сделать  заключение  об  инвентаризационной  стоимости  объекта,  обязан  был  выйти  на  место  нахождения  объекта  и  увидеть  все  своими  глазами. 

Что  касается  определения  кадастровой  стоимости  земельных  участков  там,  вообще  все  запущено.  Сотруднику  государственного  бюджетного  учреждения  невозможно  без  выезда  на  место  определить  состояние  земельного  участка,  вспашен  участок  или  это  целина,  заброшен  участок  или  в  него  вкладывали  годами  удобрения.

Своим  Распоряжением    Председатель   комитета по управлению имуществом Саратовской области в соответствии с требованиями статьи 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» утверждает результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Саратовской области,  по  состоянию  на  очередной   год  и  публикует  на сайте  сетевого издания  «Новости Саратовской губернии»  или  на  правительственном  сайте  Саратовской  области  http://saratov.gov.ru.

Раньше  кадастровая  стоимость  для  физических  лиц  оспаривалась  исключительно  в  судебном  порядке  по  правилам  главы  25  Кодекса  административного  судопроизводства  «Производство по административным  делам об оспаривании результатов определения  кадастровой стоимости».

Теперь  статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 269-ФЗ) установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года  № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ).

Что  это  значит ?  Проще  говоря,  если  раньше   человек (налогоплательщик)  при  обнаружении  в  налоговом  уведомлении  или  в  справке  о  кадастровой  стоимости,  которую  можно  заказать  в   МФЦ,    обнаруживает  завышенную  кадастровую  стоимость,  которая  должна  быть  равна  рыночной  стоимости,  то  он (она)  сразу  напрямую  мог  бы  обжаловать  кадастровую  стоимость  в  суде.    Следовательно,  решение  суда  по  изменению   кадастровой  стоимости   при  обжаловании  имело  бы  обратную  силу,  определив  новую  кадастровую  стоимость   на  момент  ее   определения.

Но на  сегодняшний  день  в  связи  с  применением  статьи  22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года  № 237-ФЗ Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»  налогоплательщику  необходимо  пройти  обязательный  претензионный  порядок  в  Государственном бюджетном учреждении Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки»,  расположено  по  адресу: Саратовская  область,  410005 г. Саратов, ул. Зарубина, д. 176,  подав  заявление  по  определенной  форме  с  просьбой  изменить  кадастровую  стоимость,  заказав  в  оценочной  организации  предварительный  Отчет  об  определении  рыночной  стоимости  на  дату  обращения  в  ГБУ СО "ГОСКАДАСТРОЦЕНКА".

Отчет  прикладывается  к  заявлению  на  CD – RW  диске,  то  есть  в  электронном  виде,  и  обязательно  должен  быть  подписан электронно - цифровой  подписью  как  самого  директора  оценочной  компании,  так  и  электронно - цифровой  подписью   оценщика.

Стоимость  первоначального  отчета  об  определении  рыночной  стоимости    в  оценочной  компании   около  20 000  (двадцати  тысяч)  рублей.

Согласно  пункту  10  статьи  22.1. Федерального   закона  "О   государственной   кадастровой   оценке" от   03.07.2016  N   237-ФЗ  следует,  что  «Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления».

Далее,  ровно  через  месяц  по  результатам  рассмотрения  Вашего  заявления  Директор    Государственного  бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки»  либо  удовлетворяет  Ваше  заявление  своим  письменным  Решением  и  добровольно  изменяет  кадастровую  стоимость  недвижимого  имущества,  принадлежавшего  Вам,  либо  принимает  Решение  об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,  то  есть  той  стоимости,  которую  указала  оценочная  компания  в  Вашем  первоначальном  отчете. И  в  том  и  в  другом  случае  ГБУ СО "ГОСКАДАСТРОЦЕНКА"  обязано  отреагировать  на  Ваше  заявление   и  вынести  свое  Решение  в  письменном  виде,  в  последующем  передав  Решение  собственнику  имущества  под  роспись. Все!  На  этой  стадии  претензионный  порядок  Вами  выполнен.   

Согласно  официальному  сайту  Саратовского  областного  суда  легко  обнаружить  печальную  статистику  оставления  судом  административных  исковых  заявлений   без  движения,  в  связи  с  неправильной  постановкой  вопроса  в  просительной  части  искового  заявления  по  оспариванию  кадастровой  стоимости  объектов,  а  также  с  отсутствием  результатов  претензионной  работы  в  государственном  бюджетном  учреждении.

ВОТ  ТЕПЕРЬ  САМОЕ  ГЛАВНОЕ. Согласно  Обзору  судебной  практики  Верховного  суда  Российской  Федерации  №  2 (2021),  утвержденному  Президиумом  Верховного  суда  Российской  Федерации  30  июня  2021  года  следует,  что  «часть 15 ст. 221 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривает  возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения.  Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено  только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного  характера».

То  есть  административный  истец  (налогоплательщик,  собственник  имущества)   в  просительной  части  своего  административного  иска  ставит  вопрос  не  только  о  признании  кадастровой  стоимости  равной  рыночной  стоимости  своего  недвижимого  имущества,  но  и  одновременно  оспаривает  Решение  органа  государственной  власти,  в  частности,  Государственного  бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки»   которое  отказало  Вам  в  пересмотре  размера  кадастровой  стоимости  Вашего  имущества.

Административным  ответчиком  в  данной  категории  дел  являются:
1.   Управление  федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии по  Саратовской  области;

2.   Комитет по управлению имуществом Саратовской  области;

3.   Федеральное  государственное  бюджетное  учреждение  «Федеральная  кадастровая  палата  Федеральной  службы  государственной  регистрации,  кадастра  и  картографии»  в  лице  филиала  по  Саратовской  области; 

4.   Государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки».

Судопроизводство  происходит  в  рамках  норм  Кодекса  административного судопроизводства  РФ,  где  судом  первой  инстанции  является  областной,  краевой,  республиканский  суд  региона  России.  Общий  срок  рассмотрения  судом  административного искового заявления,  по  данной  категории  дел  в  суде  первой  инстанции  вместе  с  проведением  экспертизы,  составляет  около  6 (шести)  месяцев.

Установление  кадастровой  стоимости  равной  ее  рыночной  стоимости  устанавливают    с  помощью  судебной  экспертизы  в  рамках  установления  рыночной  стоимости  объектов  недвижимости  и  объектов  землеустройства. 

Если  раньше административный  истец  с  целью  проведения  судебно-оценочной   экспертизы  мог  (могла)  выбрать  любое  экспертное  учреждение,  которое  он (она)  доверяет,  вне  зависимости  от  организационной – правовой  формы  юридического  лица  (ООО,  ОАО  и  т.д.),  то  теперь,  с  принятием      Распоряжения  Правительства  РФ  от  16  ноября  2021  года  за  № 3214 – р  проведение  судебно – оценочных  экспертиз  при  оспаривании  кадастровой  стоимости  объектов  недвижимости   вправе  совершать  исключительно  государственными  судебно – экспертными  организациями.

Стоимость  подобной  экспертизы,  в  государственном  судебно – экспертной  организации  не  менее  70 000  (семидесяти  тысяч)  рублей.  Как  и  кем  устанавливается  стоимость  такой  экспертизы,  который  административный  истец  обязан  сделать  -  не  понятно.

Однако  Ваши  траты  на  судебные  расходы  такие  как  транспортные  издержки,  оплата  оценщику  за  первоначальную  экспертизу   и   затраты  в  связи  с  проведением  судебно – оценочной  экспертизы  ни кто  не  собирается  возмещать.  В  данной  категории  дел  не  работает  принцип  распределения  судебных  расходов -  «проигравший  платит»,  так  как  Вы  пришли  в  суд,  и  вы  обязаны  назначить  судебно-оценочную  экспертизу,  чтобы  снизить  кадастровую  стоимость  своего  объекта  недвижимости,  которая  по  Вашему  убеждению,  несомненно  высока. 

Более  того,  возложение   судебных  расходов  на  ответчиков,  дело  бесполезное,  так  как  в  сметах  данных  государственных  бюджетных  учреждений  нет  статьи  расходов   - судебные  издержки.   

Весь  вышеизложенные  «круги  ада»  возможно  избежать , наняв  юриста  в  области  кадастрового  оспаривания  объектов  недвижимости,  передав  ему  (ей)  доверенность  на  судебное  представительство  в  суде.

Так  и  поступила  одна  из  собственниц  двухэтажного  здания  магазина,  которая  была  в  отчаянии,  обнаружив  за  пять  лет   повышение  кадастровой  стоимости  своего  объекта  недвижимости  в  четыре  раза!  С  28 000 000  до  около  114 000 000  рублей.  Судебная  экспертиза  установила,  что  рыночная  стоимость  объекта  недвижимости  на  момент  обращения  с  заявлением  об  спаривания  кадастровой  стоимости  в  Государственного  бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки»   составила  около  86 000 000  (восемьдесят  шесть  миллионов)  рублей,  то  есть  разница  составила  более  чем  27  000 000  (двадцати  семи  миллионов)  рублей.  Раньше  удавалось  снижать  кадастровую  стоимость  на  3 или  4  млн  рублей,  это  считалось  удачей,  но  на  27  млн  рублей  даже  по  Московским  меркам  это  перебор!   

Снижение  кадастровой  стоимости в  судебном  порядке -  это  не  только  сэкономленные  Ваши  средства  при  оплате  налога  на  имущество   физических  лиц,  но  и  восстановление  имущественной  справедливости  между  сособственниками  объектов  недвижимости  при  оплате  налогов  и  сборов  в  казну,  по  принципу  «богатые  платят  больше», 

Ваш  Юрист - Практик  Каныгин  Олег  Николаевич.

Номер административного  дела  в  суде,  кадастровый  номер  объекта  недвижимости  или  адрес  объекта  недвижимости  скрыт  по  просьбе  нашей  героини.



Контакты  в  социальных  сетях:

в  https://ok.ru   -  Олег Юрист Практик  город  Балашов Саратовской области.
https://vk.com/id532462212 - Олег Каныгин.



телефон 8 – 960 – 345 – 51 - 31